Existe uma bolha imobiliária no Brasil?

Uma das discussões constantes nos dois últimos anos no Brasil é a existência de uma bolha imobiliária. Na verdade só temos a certeza da existência de uma bolha quando ela estoura. Antes disso não é possível ter certeza de nada.

Eu vejo que os preços dos imóveis em nosso país estão caros, mas não vejo uma bolha. Caracterizo a formação de uma bolha por movimentos especulativos. No Brasil, pelo menos como regra, a compra de imóveis acontece como moradia e não como nos EUA para especulação. Lá acontece a compra e posterior venda com lucro. O fato foi muito bem ilustrado no famoso livro de Robert Kiyosaki, Pai Rico Pai Pobre.

Vou citar alguns exemplos particulares para melhor defender minhas ideais.

Tenho uma casa construída no bairro onde moro aqui em São Carlos/SP. O terreno de 250 metros quadrados foi comprado em 2002. Na época os terrenos no bairro eram negociados entre 8 e 12 mil reais. O valor dependia da localização. Hoje, os lotes estão sendo negociados entre 70 e 90 mil reais. Uma valorização formidável. A rentabilidade, considerando uma média, é de 1,94% ao mês.

Minha família tem uma casa em São Paulo. Mudamos da capital para o interior em dezembro de 1996. O terreno é meio lote, e em 1996 quando alugamos a casa ela foi avaliada em cerca de 80 mil reais. No início de 2011, um apartamento de aproximadamente 50 metros quadrados na planta no bairro onde está localizada a casa estava sendo vendido por 320 mil reais. Não fiz nova avaliação da casa, mas acredito que ela esteja valendo nesta faixa também.

O programa Minha Casa Minha Vida

O programa do governo federal subsidia com até 17 mil reais a compra do primeiro imóvel. Isto fez os preços subirem por uma questão de pouca oferta e alta procura. Os juros cobrados são relativamente baixos quando comparados aos demais praticados no mercado brasileiro, isto acontece porque as casas são vendidas sobre alienação fiduciária: não pagou a parcela o banco toma. É diferente do que acontece nos EUA onde as vendas são por hipoteca.

Outro fator que julgo importante é que a casa onde moramos, se você estiver contente com ela em termos de localização, segurança, conforto e vizinhança; pouco importa o preço de mercado. Se não há a intenção de negócio, o valor da casa não importa.

Volto a um exemplo particular. Trabalho em dois lugares e minha casa se localiza no meio entre os dois locais. Em média 3 km a leste e a oeste de um e do outro. De carro, em apenas cinco minutos saio da garagem e estaciono no estacionamento dos meus locais de trabalho. Meu bairro é tranquilo, não há índice de violência e assalto, e como sou servidor público e não pretendo mudar de emprego, pouco me importa o valor da minha casa, se ela vale 50 ou 500 mil, não pretendo vendê-la.

A famosa crise estadunidense do subprime (2006/2008) aconteceu por pura especulação. Depois do atentado de 11 de setembro de 2001 o cidadão estava desconfiado e não queria comprar imóveis pela insegurança em relação ao país. O governo incentivou a compra para assim evitar uma recessão econômica. Os bancos fizeram negócios hipotecários de alto risco e quando o comprador percebeu que seu imóvel valia menos do que as parcelas ainda devidas ele deixou de pagar. Os bancos entraram em insolvência e muitos quebraram.

Isto aconteceu pelo boom imobiliário que se instalou com o incentivo do governo. Os preços estavam nas alturas, isto durou por cerca de 4 anos, até 2005. Tudo isto pela ganância, bancos emprestando dinheiro de forma indiscriminada, sem mesmo saber da condição de pagamento do tomador, e pessoas comprando imóveis, isto pela facilidade de captar dinheiro a juro baixo, com a intenção de vender o imóvel com alta rentabilidade. O final da história é conhecido e o mundo sofre as consequências até agora.

No Brasil, apesar de caro os preços dos imóveis, não vejo especulação. Talvez em algumas cidades isoladas, principalmente em algumas localidades do Rio de Janeiro onde acontecerão os jogos olímpicos em 2016.

Como eu disse no começo, não é possível determinar a existência de uma bolha até ela estourar.

Vejo que o momento é oportuno para a venda com lucro e não o vejo favorável para a compra como negócio. Como moradia são diversos fatores a considerar, o preço é apenas mais um deles.